In Frankrijk wordt eigendomsoverdracht strikt geregeld door de Franse wet en kan alleen uitgevoerd worden door een notaire die gemachtigd is door het Ministerie van Justitie en gecontroleerd is door de Chambre des Notaires. Er zijn zo’n 5000 notatiskantoren (études) en 7500 notaires in Frankrijk.
Een notaire kan overal in Frankrijk werken voor een klant. Hij (er zijn weinig vrouwelijke notaires) moet een strenge gedragscode volgen en een persoonlijke verzekering hebben die zijn beroepsverantwoordelijkheid dekt en klanten beschermt tegen fouten die hij zou maken. Hij heeft ook een financiële garantie die de veiligheid van geld dat tijdelijk in zijn bezit is (zoals borg) waarborgt. Een notaire representeert niet de koper of verkoper, maar de Franse regering, waarbij een van zijn belangrijkste taken is ervoor te zorgen dat alle staatsbelastingen betaald worden bij een verkoop.
Een notaire hoeft dus niet persé in jouw belangen te handelen of bescherming te bieden, en je moet een eigen adviseur of advocaat erbij betrekken zodat alles gebeurt naar jouw tevredenheid.
Overdracht omvat het volgende:
- Controleren of het land geregistreerd is in het landregister.
- De identiteit van de verkoper(s) en koper(s) nagaan.
- Nagaan of de woning wel echt eigendom is van de verkoper en of hij wettelijke autoriteit heeft van de eigenaar deze te verkopen.
- Controleren of de gegevens van de woning overeenkomen met die op de registratiedocumenten.
- Controleren of er geen voorwaarden zijn met betrekking tot de overdracht van eigenschap, bijvoorbeeld een opmerkelijke hypotheek die groter is dan de verkoopprijs.
- Nagaan of er geen voorkeurs- en grensrechten of beperkende afspraken met betrekking tot een woning zijn (zoals doorgangsrecht) en het op de hoogte brengen van iedereen die zulke rechten heeft, die vervolgens twee maanden hebben om hier aanspraak op te doen.
De lokale gemeente kan het recht hebben in te grijpen en de aankoop voorkomen, ongeacht de wensen van de koper of verkoper, en de teruggave van wettelijke kosten en andere uitgaven kan een moeizame procedure zijn;
- Het verkrijgen van een kopie van de lokale regels met betrekking tot plannen, die te maken houden met de woning
- Checken of er geen bouwplannen zijn die een groot effect hebben op het plezier en gebruiksgemak van de woning (zie opmerkingen hieronder).
- Controleren of het pand zich niet in een overstromingszone bevindt (het bijgevoegde certificat d’urbanisme zou dit moeten aangeven).
- Het registreren van overdracht van eigenaarschap (en de hypotheek indien van toepassing).
Geplande ontwikkelingen
Een notaire gaat alleen na of er geplande ontwikkelingen zijn die direct invloed hebben op een woning op zich, en niet op dingen die invloed kunnen hebben op de waarde ervan, zoals een nieuwe spoorlijn of snelweg in de buurt. Natuurlijk zouden dit soort plannen die de rust thuis verstoren een ramp zijn; aan de andere kant kan een belangrijk knooppunt of treinstation ook weer de waarde van een woning doen toenemen.
Helaas is er geen algemene dienst in Frankrijk waarbij je achter deze informatieve kunt komen, al kan je contact op nemen met de betreffende departement voor lokale openbare werkzaamheden (Direction Départementale de l’Equipement/DDE) en kijken wat de bouwplannen zijn voor het gebied (het kan zijn dat je moet spreken met mensen in verschillende departementen om inzicht te krijgen in verschillende projecten). Je kan ook navraag doen bij lokale bewoners, vooral de ouderen, die vaak alles weten over ontwikkelingen die een nadelig effect op hun woning zou kunnen hebben.
Al check je alles – een gemeente kan nog steeds je woning ‘onteigenen’ om een weg, school of nieuwe huizen te kunnen bouwen die de gemeenschap ‘ten goede komen’.
In Frankrijk is de notaire van de verkoper van oudsher degene die handelt voor zowel de verkoper als de koper, al kan een koper erop staan zijn eigen notaire te gebruiken. Het kost een koper geen extra geld om er een eigen notaire bij te betrekken, aangezien de twee notaires samenwerken en dezelfde prijs hiervoor delen. Dit wordt, enigszins misleidend, een ‘competitie’ (concurrence) verkoop genoemd, en maar een persoon (die van de verkoper) kan de handeling uitvoeren. Al overwegen sommigen dat je je eigen notaire instructies moet geven, wordt dit zelden gedaan, aangezien een notaire strikt onpartijdig moet blijven. Een geval waarbij het verstandig zou zijn een eigen notaire te nemen is wanneer de notaire van de verkoper ook de verkopende makelaar is.
Verwacht niet dat een notaire Engels spreekt of een andere taal dan Frans of dat ze je de gecompliceerde Franse onroerend goedwet zullen uitleggen, waar je een advocaat voor moet inschakelen. Het is ook mogelijk een verzekering af te sluiten tegen onvoorziene problemen die kunnen ontstaan gedurende een aankoop.